Finanziell ist ein Verkauf der Immobilie sinnvoll, wenn sich die Immobilienpreise im Aufwärtstrend befinden.
In der Regel sollten Sie Ihre Immobile verkaufen, wenn persönliche Gründe wie z. B. Scheidung, Umzug oder Erbschaft, dafür sprechen. Mietimmobilien sollten „frei“ sein, da sie sich so in der Regel teurer verkaufen lassen.
Kaufinteressenten schauen das ganze Jahr über nach für Sie interessanten Immobilen. Daher spielt der Monat beim Immobilienverkauf nur eine untergeordnete Rolle.

Viele Immobilieneigentümer unterschätzen den Zeit- und Kostenaufwand der beim Privatverkauf einer Immobilie anfällt.  Zudem ist nicht jeder Immobilieneigentümer in der Lage, die gesamten Leistungen und Aufgaben eines Maklers zu erbringen.

Zu diesen zählen z. B.:

• Immobilienbewertung
• Beschaffen aller benötigten Unterlagen
• Vertragsrecht
• Erstellen eines aussagekräftigen Exposés
• Erstellen von Fotos und Videos der Immobilie
• Ermittlung der richtigen Zielgruppe
• Marketingmaßnahmen wie z. B. Social Media Marketing, Regional Marketing,Print Marketing, Portal Marketing
• Qualifizierte Vorauswahl von Interessenten
• Verkaufsverhandlungen und Herbeiführung des Verkaufs mit potentiellen Käufern
• Bonitätsprüfung des Käufers
• Ausarbeiten des Kaufvertrages mit einem Notar

Zudem kann ein Immobilienmakler als Mittler zwischen den Vertragsparteien auftreten.

Das ist bei Verkaufsverhandlungen von großem Vorteil, da z. B. Käufer eher bereit sind dem Mittler zu sagen was Ihnen an der Immobilie gefällt und was nicht, als dem Verkäufer.

Gute Makler können in Ihrer Funktion als Mittler sehr gute Preise durchsetzen und verdienen nur im Erfolgsfall eine Provision. Alles in Allem ist ein guter Makler immer sein Geld wert und der eigenständige Privatverkauf nur in Ausnahmefällen zu empfehlen.

Jeder Interessent der ein Exposé angefordert hat, sollte von Ihnen telefonisch kontaktiert werden. Passt Ihre Immobilie zu der Suchanfrage des Interessenten, sollten Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren.

Die Besichtigung beim Immobilienverkauf ist für beide Parteien ein Schlüsselmoment. Für Sie als Eigentümer der sich entschlossen hat zu verkaufen und für den potentiellen Käufer. Dieser möchte sich einen realen Eindruck von der Immobilie verschaffen, mit der Sie ihn im Vorfeld (Bilder, Inserat, Exposé) bereits überzeugt haben. Damit der erste positive Eindruck nun bei der Besichtigung nicht getrübt wird, sollte die gemeinsame Besichtigung der Immobilie gut vorbereitet sein.

Mit einer optimal vorbereiteten Immobilie können sie einen, bis zu 15 Prozent, höheren Verkaufspreis erzielen. Richten Sie also Garten, Terrasse, Hof her, entrümpeln Sie Garage, Dachboden, Keller, führen Sie Schönheitsreparaturen durch und räumen Sie das Innere der Immobilie auf. Der Ersteindruck entscheidet, ob ein Interessent zum potentiellen Käufer wird.

Für potentielle Käufer ist aber nicht nur der erste Anblick wichtig. Viele prüfen die Immobilie gründlich und stellen kritische Frage. Daher ist es für Sie als Verkäufer wichtig, sich so sorgfältig wie möglich auf eventuelle Fragen vorzubereiten.

Bedenken Sie, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung unter bestimmten Bedingungen fällig werden kann, wenn der Kreditvertrag für die Immobilie vorzeitig aufgelöst wird. Bevor Sie den Verkauf starten sollten Sie sicher sein, dass Sie alle benötigten Unterlagen zusammengetragen haben und Sie den richtigen Wert Ihrer Immobilie kennen.

Wichtige Fragen und Unterlagen für den Verkauf:

• Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen?
• Sind Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis vorhanden?
• Ist der richtige Wert der Immobilie bekannt?
• Besteht Renovierungsbedarf bei Ihrer der Immobilie?
• Sind ggf. Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Mietenaufstellungen, Wohngeldabrechnungen, Gebäudeversicherung usw. vorhanden?
• Gibt es ein Vorkaufsrecht?
• Sind Aufstellungen über die Instandhaltung der Immobilie vorhanden?
• Wird Inventar mit der Immobilie verkauft?

Sie  möchten Ihre Immobilie verkaufen und fragen sich, ob ein möglicher Gewinn steuerfrei ist? Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig. (§ 23 EStG). Das schließt also auch Gewinne aus dem Immobilienverkauf ein. Wie bei allen Grundstücksgeschäften, beträgt die Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf 10 Jahre. Damit ist der mögliche Gewinn durch den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung nicht zu versteuern, wenn Anschaffung und Veräußerung der Immobilie mindestens 10 Jahre liegen. Auschlaggebendes Kriterium ist das Datum der Beurkundung der jeweiligen Kaufverträge.

Achtung: Sie müssen keine Steuern beim Hausverkauf zahlen, wenn Sie die Immobilie selbst genutzt haben oder die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist. Bei vermieteten Immobilien ist jedoch ein Wertgewinn zu verteuern, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie nicht mindestens 10 Jahre liegen.

Einige Besonderheiten ergeben sich schon allein aus der Art der zu verkaufenden Immobilie. Möchten Sie Beispielsweise ein Reihenhaus verkaufen, sollten Sie wissen ob das Dachgeschoss ausbaubar ist, falls der Kunde mehr Wohnraum benötigt. Auch sollten Sie, beim Verkauf eines Einfamilienhauses, den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks kennen, da Kaufinteressenten diesen bei  der Höhe Ihres Angebotes berücksichtigen werden.

Die meisten Besonderheiten sind beim Verkauf von vermieteten Immobilien zu beachten, z. B. wenn Sie eine Gewerbeeinheit oder ein Mehrfamilienhaus verkaufen, weil Kaufinteressenten eine Immobilie zusätzlich unter Ertragsgesichtspunkten und Ertragspotentialen bewerten werden.

Fehler Nummer 1:

Einfach damit beginnen seine Immobilie zu verkaufen, ohne zu wissen was auf einen zukommen wird. Viele Immobilieneigentümer stürzen sich in das Verkaufsabenteuer ohne vorher diverse Fragen zu klären, z. B.:

• Wie löse ich mein bestehendes Immobiliendarlehen ab?
• Welche juristischen Fallen lauern? Wie können diese umgangen werden?
• Welchen Fragen werden die Interessenten stellen?
• Wann sollte die neue Immobilie erworben werden? Benötige ich dafür ein Zwischendarlehen?
• Wie kann ich den besten Verkaufspreis erzielen?
• Wie lange kann der Verkauf dauern?
• Wann verkaufe ich meine Immobilie am besten?
• Wie wird der Eigentümerübergang zeitlich und finanziell gelöst?

Bedenken Sie! Ihre eigene Immobilie ist in den meisten Fällen der größte Vermögensgegenstand und jeder, auch noch so kleine, Fehler kann Sie sehr viel Geld kosten. Mit einem Profi an Ihrer Seite finden Sie auf diese Fragen und viele weitere eine professionelle Antwort und viel wichtiger: Sie verschenken kein Geld!

Fehler Nummer 2:

Ich bin mir sicher den richtigen Wert meiner Immobilie zu kennen! Jeder Immobilieneigentümer weiß, was er einmal für seine Immobilie gezahlt hat und wie viel Geld er zwischenzeitlich investiert hat. Daher ist es nicht unüblich dieses Wissen als Basis der eigenen Preisvorstellungen zu verwenden.

Aber: diese Preisvorstellung hat in den wenigsten Fällen etwas mit dem realen Preis der Immobilie zu tun. Er kann darunter oder darüber liegen. Den erzielbaren Verkaufspreis vorauszusagen ist gar nicht so einfach. Dafür ist jahrelange Erfahrung und sehr viel Wissen über Faktoren die den Wert der Immobilie beeinflussen notwendig.

Im Zweifelsfall gilt es daher lieber jemanden zu fragen, der sich damit auskennt. Gutachter erleben regelmäßig, dass Eigentümer den Wert ihrer Immobilie zu hoch einschätzen. So bewerten sie eher Ausstattungsmerkmale wie z. B. Bodenbeläge, Fliesen, Armarturen und unterschätzen dabei die Auswirkung von Substanz und Lage auf den angemessenen Preis.

Die Bodenrichtwerte können sich nämlich selbst zwischen angrenzenden Wohnquartieren stark unterscheiden. Zudem wirken sich Investitionen, die den Erhalt der Immobilie und die Restnutzungsdauer erhöhen, positiv auf den Wert aus. Hierzu zählen z. B. energetische Sanierungen, wie Fassadendämmung, eine neue Dachdeckung oder Heizungsanlage oder neue Fenster. Dekorative Arbeiten sind dagegen eher unerheblich.

Profis können Ihre Immobilie neutral und unvoreingenommen bewerten. Dabei werden die folgenden 2 Bewertungsmethoden verwendet.

Das Vergleichswertverfahren: der Standard bei der Immobilienbewertung

Unter Fachleuten gilt das Vergleichswertverfahren als das präziseste Instrument zur Wertermittlung von Grundstücken und selbstgenutzten Immobilien, da es das Marktgeschehen am besten abbildet. Das Vergleichswertverfahren eignet sich daher am besten zur Bewertung von Wohnimmobilien. Eine Immobilie ist so viel Wert, wie potentielle Käufer bereit sind für Sie zu zahlen – das ist das Grundprinzip des Immobilienmarktes. Natürlich sind die Herstellungskosten einer Immobilie auch für den Verkaufspreis von Bedeutung. Aber wenn sich für eine hochwertig errichtete Immobilie zu einem Preis, der die Baukosten angemessen berücksichtigt, kein Käufer findet, ist der Wert leider trotzdem geringer. Auch wenn das schmerzlich für den Eigentümer ist, so ist doch die Realität. Gibt es umgekehrt für eine einfach errichtete Immobilie eine zu hohe Nachfrage, dann wird der Preis in der Regel über den Herstellungskosten liegen. Genau dieser Zusammenhang lässt sich mit dem Vergleichswertverfahren am besten abbilden. Das macht den großen Vorteil gegenüber dem Sachwertverfahren aus, welches  die Herstellungskosten in den Mittelpunkt stellt. Im Kern der Methode, wird ein Vergleich mit einer ausreichenden großen Anzahl von Objekten, die hinreichend große Übereinstimmungen ausweisen, vorgenommen.

Bei Grundstücken spielen die folgenden Faktoren eine Rolle:

• Lage
• Erschließungszustand
• Größe
• Grundstücksgestalt
• Grundstücksausrichtung
• Art der baulichen Nutzung
• Bodenbeschaffenheit

Bei Wohnungen und Häusern kommt naturgemäß eine Vielzahl an Vergleichsparametern hinzu.

Hier spielen die die folgenden Faktoren eine Rolle:

• Bauweise
• Gestaltung
• Größe
• Gebäudeart
• Restnutzungsdauer
• Baulicher Zustand des Gebäudes
• Energetischer Zustand des Gebäudes
• Qualität der Ausstattung
• Der Ertrag durch Vermietung bei Mietobjekten

Wie wird verglichen? Wichtige Daten für den Vergleich

Der Gutachter kann für die Vergleichswertermittlung auf die anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurückgreifen, eine ausreichende Zahl an ähnlichen Grundstücken oder Immobilien herausziehen und das zu bewertende Objekt hierzu in Beziehung setzen. So ist z. B. ein Grundstück an einer Kreuzung weniger Wert als ein Grundstück am Ende einer Sackgasse. Eine Penthouse – Wohnung ist mehr Wert, als eine ansonsten identische Wohnung im Erdgeschoss.

Auch eine frisch sanierte Immobilie die 1910 erbaut wurde (und dadurch eine längere Restnutzungsdauer bietet) kann mehr Wert sein als eine 1950 gebaute Immobilie die sich weitgehend im originalen Bauzustand befindet. Eine angemessene Einschätzung dieser Daten und ihrer Relevanz für den Wert der Immobilie, beruht auf der Erfahrung und Kompetenz des Gutachters.

Das Ertragswertverfahren: Den Ertragswert einer Immobilie errechnen

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren, mit dem der Wert einer Immobilie in Bezug auf zu erwartende oder aktuelle Mieteinnahmen berechnet wird. Damit liefert es, besonders für Investoren, eine profunde Einschätzung über die Attraktivität einer Immobilie. Beim Ertragswertverfahren wird nicht der Sachwert einer Immobilie, sondern der langfristige Ertrag in den Mittelpunkt gestellt.

Daher kommt das Verfahren bei Immobilien in Betracht, bei denen der dauerhaft zu erzielende Betrag im Vordergrund steht.

Hierzu gehören z. B.:

• Gemischt privat und gewerblich genutzte Immobilien
• Spezialimmobilien ( Tankstellen, Parkhäuser, Hotels)
• Geschäftsimmobilien ( Bürohäuser, Einkaufszentren, Geschäftshäuser)
• Mietwohnimmobilien

Zu den maßgeblichen Faktoren für die Ermittlung gehören die Einnahmen, der Bodenwert, die Unterhalts- und Bewirtungskosten, die baulichen Umstände, der Liegenschaftszins und der Vervielfältiger.

Die einzelnen Faktoren im Überblick:

• Einnahmen: durch Vermietung, maßgeblich ist der Rohertrag der erzielten Jahresmiete, als Richtwert gilt der marktübliche Mietzins
• Bodenwert: errechnet sich aus der Größe des Grundstücks und dem Bodenrichtwert pro qm²
• Unterhalts- und Betriebskosten: werden von den errechneten Mieterträger abgezogen und ergeben den Rohertrag
• bauliche Umstände: der bauliche Zustand einer Immobilie wird ebenfalls der Berechnung einer Immobilie hinzugezogen. So werden z. B. bauliche Schäden den Ertragswert mindern.
• Liegenschaftszins: wird vom Gutachterausschuss der Region bestimmt und Anhand von verschieden Markttransaktionen bestimmt. Er gibt die Verzinsung einer Immobilie in Prozent an. Es wird nur der Bodenwert verzinst.
• Vervielfältiger: ist ein Wert, der aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer errechnet wird und sich mit der Dauer der Nutzung der Immobilie erhöht. Als Nutzung versteht man die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung für den Anleger. Insoweit handelt es sich also um den Ertragswert eines Objektes ohne den Bodenwert.

Die Formel zur Errechnung des Ertragswertes

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert

Der Gebäudeertragswert berechnet sich wie folgt

Gebäudeertragswert = Rohertrag – Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstücks – Bodenwertverzinsung (Bodenwert * Liegenschaftszins) =  Gebäudereinertrag * Vervielfältiger

Keine Berücksichtigung in der Berechnung finden sinkende, steigende oder fehlende Mieteinnahmen. Zudem hängt die Berechnung stark vom Vervielfältiger ab, der unter anderem aus dem Liegenschaftszins errechnet wird.

Fehler Nummer 3: Ich brauche keinen Makler für den Verkauf!

Tatsächlich haben schon viele Immobilieneigner ihre Immobilie ohne einen Makler verkauft. Die eigentliche Frage ist aber hierbei nicht, ob man seine Immobilie selber verkaufen kann, sondern viel mehr, ob Sie den Verkauf zum besten Preis und ohne viel Zeit, Geld und Mühe zu investieren erzielen können.

Die Erfahrung hat gezeigt, dass ein engagierter, professioneller Makler eine große Hilfe sein kann und sein Geld wert ist. Der Makler nimmt eine professionelle Wertermittlung vor, erstellt ein ansprechendes Exposé, bewirbt die Immobilie über alle gängigen Kanäle, übernimmt die Terminierung und Durchführung von Besichtigungen, führt die Vertragsverhandlungen, hilft bei Problemen, trägt die Vermarktungskosten für Sie und erhält nur im Erfolgsfall ein Honorar.

Fehler Nummer 4: Eine Anzeige für meine Immobilie kann ich auch alleine inserieren!

Viele Immobilienverkäufer setzen Ihre Immobilie einfach mal ins Internet oder schalten eine Anzeige in den lokalen Medien und warten dann, dass etwas passiert. Ein zu hoch angesetzter Preis erzeugt allerding kaum Nachfrage und ist der Preis zu niedrig angesetzt, verschenkt man unnötig Geld.

Ein weitere Herausforderung beim Eigenverkauf: Viele Immobilienverkäufer wollen so wenig wie möglich an eigenem Kapital einbringen und inserieren dann meist nur in kostenfreien oder maximal einer kostenpflichtigen Vermarktungsplattform. Dadurch erreicht das Inserat natürlich nicht die maximale Anzahl an potentiellen Kaufinteressenten und wieder besteht die Gefahr unnötig Geld zu verschenken!

Fehler Nummer 5: Die Immobilie mit ein paar Fotos und ein wenig Information zu zeigen kann ja nicht so schwer sein!

Wer könnte es nicht besser als der Eigentümer der Immobilie?

Aber: Kaufinteressenten haben oftmals einen ganz anderen, differenzierten Blick auf die Immobilie als der Eigentümer. Sie fragen sich z. B. was eine Wärmeisolierung kosten könnte oder was die Kosten für andere bauliche Änderungen so mit sich bringen.

Viele Kaufinteressenten kommen mit langen Fragekatalogen, auf die der Eigentümer nicht vorbereitet ist. Daher berichten Eigentümer meist nur von den Punkten, die ihnen selber wichtig sind oder wichtig erscheinen und verschweigen Punkte die sie lieber erwähnen sollten, wie z. B. versteckte Mängel die zu Schadensersatzforderungen führen können.

Fehler Nummer 6: Verhandeln? Ich weiß doch welchen Preis ich für die Immobile haben will!

Den wenigsten Eigentümern ist klar: Kaufinteressenten wollen immer einen Verhandlungserfolg erzielen. Als Eigentümer sollte man sich genau überlegen an welchen Stellen man nachgeben kann  und möchte und an welchen nicht. Beispiel: „Wenn Sie den Keller selber entrümpeln, lasse ich Ihnen die Einbauküche drin.“

Die optimale Verhandlung sollte daher idealerweise ein Profi übernehmen, der mit Erfahrung und Professionalität den erfolgreich Vertragsabschluss herbeiführen kann.

Fehler Nummer 7: Wozu einen Makler, für den Kaufvertrag gibt es doch den Notar!

Tatsächlich ist es die Aufgabe des Notars, einen Kaufvertragsentwurf zu erstellen und den Übergang des Eigentums sicherzustellen. Der Kaufvertrag soll  die getroffenen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer widerspiegeln. Da der Notar allerdings nicht bei den Vertragsverhandlungen dabei war, müssen die mündlichen Vereinbarungen noch in eine juristische Form gebracht werden. Ein Eigentümer sollte daher genau wissen welche Punkte ihm besonders wichtig sind und wie er sie im Kaufvertrag berücksichtigen will.

Auch hier empfiehlt es sich, einen Makler zu beauftragen. Der Makler hat bereits Erfahrung beim Aufsetzen von Kaufverträgen und kann als neutrale 3. Person auf Dinge hinweisen die Sie vielleicht übersehen hätten.

Um alle Verkaufspotentiale zu nutzen, sollten unterschiedliche Werbewege zum Einsatz kommen. So sollten Sie in mindestens 4 der größten Online – Immobilienplattformen Anzeigen schalten, in denen potentielle Käufer nach Immobilien suchen. Auch lokale Werbemaßnahmen im Umfeld der Immobilie sollten ergriffen werden, wie z. B. Anzeigen in lokalen Printmedien, Werbeflyer verteilen usw. Die Verkaufschancen steigen weiterhin, wenn Sie die Immobilie Interessenten anbieten, die sich bereits ähnliche Immobilien angeschaut haben oder sich in Maklerdatenbanken als Suchende eintragen lassen haben. Je breiter die Vermarktung aufgestellt ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, den Käufer mit der höchsten Zahlungsbereitschaft zu finden. Hier empfiehlt es sich einen Makler mit der Werbung für Ihre Immobilie zu beauftragen. Er verfügt über Zugriff auf unzählige wichtige und  zum großen Teil kostenpflichtige Vermarktungsplattformen. Zudem verfügt er über professionelle, langjährige Erfahrung im Marketing.  Dadurch verkürzt sich auch der Zeitraum indem die Immobilie verkauft wird.

Eigentümern drohen seit 2014 empfindliche Strafen (bis zu 15.000 EUR), sollten Sie bei Inseraten, spätestens jedoch bei der Besichtigung, keinen gültigen Energiebedarfsausweis aufweisen können. Zudem muss ein Immobilieninserat diverse Angaben zum energetischen Zustand der Immobilie enthalten.

Der Energieausweis liefert den Nutzern oder Interessenten einer Immobilie Informationen zum Energiebedarf bzw. zum Energieverbrauch. Zudem können Interessenten so auch mehrere angebotene Immobilien miteinander vergleichen. Grundsätzlich kommen ein Verbrauchsausweis und ein Bedarfsausweis zur Dokumentation des energetischen Standards in Frage.

Der Verbrauchsausweis orientiert sich an den tatsächlichen Verbrauchsdaten aus der Vergangenheit. Er wird in der Regel aus den letzten 3 Abrechnungsperioden ermittelt. Länger andauernde Leerstände der Immobilie müssen genauso berücksichtigt werden, wie lokale Witterungsverhältnisse für die einzelnen Abrechnungsperioden. Dies hat den Hintergrund, dass in sehr kalten Wintern die Immobilie energetisch schlechter oder in milden Wintern besser kalkuliert würde als dies tatsächlich der Fall ist und geschieht unter Einbeziehung des sogenannten Klimafaktors.

Beim Bedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf der Immobilie durch einen Gutachter ermittelt. Die Beurteilung erfolgt allein aufgrund der baulichen Aspekte wie Dämmung, Heizungsanlage oder Qualität der Fenster.

Der Bedarfsausweis wird bei Neubauten obligatorisch ausgestellt. Ansonsten ist er nur für alle Gebäude die nicht die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten und weniger als fünf Wohneinheiten haben verpflichtend. Bei Immobilien mit mindestens 5 Wohneinheiten, geht der Gesetzgeber davon aus, dass sich das unterschiedliche Verbrauchsverhalten der Nutzer gegenseitig angleicht und ein Verbrauchsausweis genügt.

Sofern der Bedarfsausweis nicht vorgeschrieben ist, besteht Wahlfreiheit. Die Kosten für einen Energieausweis können bis zu 600 EUR betragen.

Erfahrungsgemäß werden beide Vertragsparteien den Kaufvertrag nur unterschreiben, wenn sich die Interessen beider widerspiegeln. Was in einem Kaufvertrag stehen sollte, kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein. Beispiele sind:

• Werden Mängel im Kaufvertrag erwähnt?
• Werden bestimmte Merkmale, wie u. a. Mieteinnahmen zugesichert?
• Wird Inventar mitverkauft?

Die oben genannten Punkte und viele andere, müssen zwischen den Vertragsparteien verhandelt werden.

Wichtig für den Verkäufer: Die Immobilie sollte „wie besehen“ verkauft werden und eine weitere Haftung für Mängel soweit wie möglich ausgeschlossen werden. (versteckte Mängel beachten!)

Beachten Sie: Sie können nicht darauf vertrauen, dass der Notar im Zweifel alles regelt. Er war weder bei der Besichtigung, noch bei der Kaufvertragserstellung dabei!

Unsere Empfehlung: Die Vertragsverhandlung und das Aufsetzen eines Kaufvertrages am besten einen Profi durchführen lassen, der sowohl die Immobilie als auch alle Rechtsvorschriften zur Vertragserstellung kennt.